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今天,香港砸出重拳!真正的房地产调控,是这样做的

楼市参考2018-06-20 03:44:40


楼市再传大消息:从今天开始,香港全面上调了住宅交易的“从价印花税”:


把非香港户籍人口在香港购买住宅,以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”,从此前的最高8.5%,一下子提高到了15%

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很多媒体在报道这个消息的时候,没有弄清楚事件的本质,把它狭义地理解为“香港人购买二套房加税了”。其实香港此次调控,主要针对的是内地购房者。

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香港的税制跟内地不同。在房屋买卖阶段,有三种主要税费:从价印花税、买家印花税和额外印花税。这个严苛的税制,是在201210月以后形成的,主要目的是为了控制房价,抑制投资需求,尤其是来自内地的投资需求。

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假如内地居民老王,准备到香港购买一套1000万元港币住宅,那么在今天之前,他的纳税情况是这样的:

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1、从价印花税

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2016115日之前的“从价印花税率”(第一税率标准),见下面表格:

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根据表格,老王适用的税率是7.5%,需要交纳1000×7.5%=75万港元的税。(注解:香港人购买首套住宅,可以按照“第二标准”减免一些税点)


需要说明的是,香港的三种印花税征收,是按照“物业交易的价格”或者“物业市值”中较高的为准,严格按照税率计算的。不像内地城市,使用了评估价,而评估价一般只有市场价的一半到70%左右。

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2、买家印花税

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201210月以后,香港开征“买家印花税”,税率为15%,非香港户籍居民在香港买房是无法豁免的。所以老王还要再交纳1000×15%=150万港元的税。

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3、额外印花税

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201210月以后,香港在房屋出售环节开征了“额外印花税”,如果一套房子在上一次换手3年内再次转让,则需要交纳“额外印花税”(类似我们此前的营业税,或者现在的增值税),税率如下:

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1、如果物业持有期为6个月或者以内,税率为20%

2、如果物业持有期超过6个月,但在12个月或以内,税率为15%

3、如果物业持有期超过12个月,但在36个月或以内,税率为10%

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如果老王买的房子,卖家持有期才两年,则还有10%的税,也就是100万港元。如果卖家坚持1000万实收,则老王需要替他支付100万的额外印花税。

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这样,老王买下1000万港元的房子,但实际支付的税款达到了325万元。

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好了,现在香港政府宣布加税。此次加税其实只调整了“从价印花税”,把“外地人在香港买商品住宅”和“香港人购买第二套商品住宅”适用的那个“从价印花税(第一标准)”的税率表格废除了,统一为简单税率:统统地15%

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所以,老王的第一项税款,就从75万元增加到150万元。总税款从325万元,变成了400万元。

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1000万的房子,缴纳400万的税!而这仅仅是交易阶段的主要税费。


即便是买“上家”持有超过3年的住宅,因为豁免了“额外印花税”,买方也要缴纳300万的税,也就是税率最低30%(提别提醒:印花税不是交易税费的全部),可见香港打击炒楼的力度之大。

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相比之下,内地热点城市限购、限贷以及加税的调控措施,可谓弱爆了。比如在一线城市买房,实际税率可能连香港的四分之一都没有。

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香港政府之所以敢于“辣手摧花”式的调控楼市,有三大原因:

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第一,香港楼市在201210月出台“双辣招”措施之后,加上经济不景气,楼市调整了4年。到了今年第二季度之后,香港楼市成交全面回暖,房价、地价全面上涨,如果不加调控,房价可能再度失控。

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值得注意的是,香港政府此次出手,是在“海航集团”旗下公司在香港启德地块拍出新地王两天之后,可以说反应非常及时,值得内地城市学习。这个背景,具体可以参见我的另外一篇文章(附后)。

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第二,香港楼市面临空前的危局,如果不出重手,可能失控。这个危局是:1,内地资产荒,大量资金在寻找机会;2,人民币贬值预期增强,很多资金希望外流避险。而香港的股市、楼市,是内地资金最方便的去处。但以香港之小,如何能承受内地资金之巨!

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有统计显示,二季度香港新房销售中25%被内地客买走,到了三季度这个比例更高。

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第三,香港受欧美民粹主义思潮影响,中下阶层对高房价比较敏感、反感,及时出手调控房价,可以稳定香港社会。

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? ? ? 所以,我断言:如果香港房价继续上涨,会有更加严厉的措施出台。



人傻,钱多!这个一线城市,房价又开始飙升

作者:刘晓博


香港楼市再曝大新闻:11月2日,来自海南的“海航集团”,以每平米14.53万港元的“楼面地价”,在香港拍出了新地王。

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这块土地位于香港九龙启德(香港老机场),面积只有1.13万平方米,土地使用期50年,最多可以建设6.08万平方米的住宅。海航集团旗下的“香港海岛建设地产有限公司”最终以88.37亿港元,击败了其他近20家竞争对手。

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下面让我们看看这幅土地的大致位置:


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没错,上图中红色箭头指向的,就是这块土地所属的片区位置。这个片区在1998年之前是香港启德机场。

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“启德”这个地名的来历,跟上世纪二十年代两个中国士绅有关,他们是何启、区德。1920年代,香港人口激增,何启与区德合作成立了“启德营业有限公司”在这一带填海造地。后来因为工程浩大,资金链断裂导致公司破产,土地被港英政府收回,用于建设机场。机场建成之后,就叫“启德机场”。

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1998年7月,香港赤鱲角新机场启用后,这块土地就闲置了下来,被逐步规划为新的市区。


上图:今日启德。

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启德地块距离香港最繁华的尖沙咀、中环不过3到5公里的距离,是典型的核心地块。所以,这里的新住宅价格肯定低不了。在拍卖之前,香港市场给出的普遍估值是总价41.2亿港元至47.1亿港元,每平米楼面地价是6.78万港元至7.75万港元(目前1港元等于0.87元人民币)。

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此次拍卖让香港方面有两大意外:第一,在参与投标的公司里,有四成是内地企业,比如恒大、万科、保利、龙光等;第二,这块土地能以88.37亿港元的天价成交。


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据媒体深挖,拿下这块土地的“香港海岛建设地产有限公司”是海航集团旗下企业。也就是说,在此次拍卖中,“过江龙”压倒了“地头蛇”。参与投标的“地头蛇”其实阵容非常强大,包括李嘉诚的长实地产,以及恒基兆业、新鸿基等。


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上面的表格来自“大公网”,展示的是过去三年启德地块土地出让情况,可以看出地价上涨非常明显。已经从每英尺楼面地价5000港元,上涨到了1.35万港元。

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此前,“中海外”在这个片区推出的住宅项目,售价达到了每英尺1.6万元,大概相当于每平米17.2万港元。海航集团的这个项目未来如果上市,估计售价会达到每平米24万港元,大概相当于20.64万元人民币!个别朝向好的大户型,单价会更昂贵。

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由此可见,香港住宅的价格仍然比北、上、深同类住宅贵30%到40%的样子。此外,据香港媒体报道,此次土地拍卖之后,周边楼盘不少都上调了售价。


事实上,最近几个月来,已经调整了4个年头的香港楼市开始明显回暖。据香港官方统计,9月份楼价环比上升2.8%,升幅是3年半以来最快的;从年初算起,则房价则已经累计上涨了6%。


美联物业的报告显示,今年第三季度香港市场共售出超过7000个新盘单位。与此同时,今年首三季一手住宅施工量累计高达19100宗,创近16年来的新高。与此同时,从去年8月开始香港楼市就开始出现向下的趋势,到今年3月建筑面积的平均尺价已从去年8月的8740港元跌至7665港元。不过,今年9月香港以建筑面积计算的平均尺价已经回升到8249港元。


还有统计显示,今年第二季度香港成交房屋中有16%为内地居民购买,新房中有25%为内地居民购买。至于最近一个季度,这个比例就更高。可见,内地资金正快速涌入香港楼市。

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从近期香港土地拍卖情况,我们可以得出如下结论:

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1、香港楼市在经历了几年低迷之后,成交开始放量,价格开始上升,整个市场开始回暖。李嘉诚虽然在抛售上海和香港的写字楼,但对于住宅用地则频频出手。此次土地转让,长实地产也参与了竞标。

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2、此次土地竞标,官方接到了20份标书,其中有4成来自内地开发商。这说明,随着内地楼市调控收紧,人民币贬值预期增强,再加上内地资产荒严重,到香港买房、买地的内地企业、个人正在显着增加。

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3、正是因为内地资金在香港买地有多重需求,所以在未来一段时间的土地拍卖中,内地企业的承受能力会更强。可以预料,香港开发商有可能被挤出市场,他们会因为承受能力低,而拿不到土地。内地资金的“人傻、钱多”的特征,将愈加明显。


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